Реструктуризация непрофильных активов и проблемной задолженности

Во время финансового кризиса банки были вынуждены различными путями проводить реструктуризацию проблемных кредитов, обеспеченных недвижимостью. Типовые проблемы, с которыми сталкиваются банки при управлении такими активами, следующие:

  • В результате реструктуризации недвижимость оказалась на балансе дочерней компании (ООО). Дочерняя компания на 100% принадлежит банку. Вложение в дочерние компании снижает капитал банка.
  • В результате реструктуризации недвижимость оказалась на балансе банка. Особый режим налогообложения банка по НДС приводит к необходимости оплаты 100% НДС с рентных платежей, поступающих от арендаторов.
  • Кредит не реструктуризирован. Недвижимость на балансе заемщика. Высокие резервные отчисления банка, кредит не обслуживается.

Управляющая компания предлагает использовать фонды недвижимости для реструктуризации непрофильных активов в сегменте недвижимости и погашения задолженности заемщиков по кредитам под залог активов в сегменте недвижимости.

Ключевые характеристики проекта:

  • Фонд формируется путем внесения или выкупа имущества заемщиков, полученные заемщиком денежные средства направляются на погашение задолженности по кредиту. Формирование фонда возможно долями ООО, на балансе которого находится имущество.
  • Банк владеет 100% паев фонда. Резервные отчисления при владении паями фонда составят менее 1%. При необходимости паи будут выведены на биржу.
  • В фонд привлекается дополнительное финансирование для завершения инвестиционных проектов в сегменте недвижимости.
  • Выход банка из проектов и возврат средств осуществляются путем: 
    • продажи паев фонда сторонним инвесторам;
    • продажи активов фонда (площадей в готовых объектах, прочих активов) по рыночной цене.

Инвестиционная стратегия ЗПИФН:

  • В состав имущества фонда передаются / приобретаются: 
    • Объекты недвижимости и земельные участки
    • Имущественные права из договоров участия в долевом строительстве (214-ФЗ) и инвестиционных договоров (39-ФЗ)
    • Проектная документация по строительным и девелоперским проектам
    • Доли в уставном капитале компаний.
  • Фонд привлекает финансирование для завершения проектов и подготовки активов к продаже. Варианты привлечения финансирования: 
    • Дополнительная эмиссия инвестиционных паев
    • Заключение инвестиционных контрактов с соинвесторами
    • Привлечение кредитов
  • После завершения инвестиционных проектов объекты недвижимости реализуются по рыночной цене. Прибыль распределяется среди пайщиков или направляется на финансирование других проектов в составе фонда.

Преимущества реструктуризации активов через фонды недвижимости:

  • Секьюритизация непрофильных активов, снижение резервных отчислений за счет реструктуризации проблемной задолженности.
  • Дополнительные возможности выхода из проектов путем продажи инвестиционных паев (в том числе на бирже).
  • Возможность реинвестирования всей прибыли, полученной при завершении одних проектов, в финансирование других проектов в составе фонда за счет особенностей налогообложения ЗПИФН.
  • Гибкое структурирование активов, возможность формирования нескольких фондов с разным уровнем риска и ожидаемой доходности.
  • Привлечение специализированной компании к управлению непрофильными активами в сфере недвижимости.
  • Прозрачность работы управляющей компании, защита прав инвестора (обеспечивается за счет контроля со стороны специализированного депозитария и ФСФР).
  • Сохранение контроля над активами и участие в принятии ключевых решений о заключении сделок с активами фонда (Инвестиционный комитет, общее собрание владельцев паев).


Схема формирования фонда и расчетов сзаемщиками (вариант 1):


Схема формирования фонда и расчетов с заемщиками (вариант 2):


Схема работы фонда:


 

СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПАЕВ МОЖЕТ УВЕЛИЧИВАТЬСЯ И УМЕНЬШАТЬСЯ, РЕЗУЛЬТАТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ПРОШЛОМ НЕ ОПРЕДЕЛЯЮТ ДОХОДЫ В БУДУЩЕМ, ГОСУДАРСТВО НЕ ГАРАНТИРУЕТ ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ. ПРЕЖДЕ ЧЕМ ПРИОБРЕСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПАЙ, СЛЕДУЕТ ВНИМАТЕЛЬНО ОЗНАКОМИТЬСЯ С ПРАВИЛАМИ.
Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от "20" декабря 2011 года № 21-000-1-00842, предоставленная Федеральной службой по финансовым рынкам (срок действия: бессрочно)