Управление недвижимостью банков с использованием фондов
Управляющая компания предлагает использовать рентный ЗПИФ для монетизации недвижимости, используемой банком в рамках основной деятельности:
Ключевые характеристики проекта:
- Банк передает помещения офисов и прочие используемые объекты недвижимости в состав активов рентного фонда и становится арендатором помещений.
- Паи фонда реализуются сторонним инвесторам по рыночной цене.
- Банк поддерживает вторичный рынок паев фонда (покупка и продажа паев в отделениях банка).
Инвестиционная стратегия ЗПИФ:
- В состав имущества фонда передаются здания, земельные участки и прочие объекты недвижимости, которые принадлежат банку и используются банком в рамках основной деятельности.
- Объекты недвижимости сдаются в аренду в течение всего периода работы фонда. Основным арендатором является банк.
- Текущий рентный доход фонда регулярно выплачивается владельцам паев.
- При необходимости (по запросу банка) объекты недвижимости могут реализовываться по рыночной стоимости сторонним покупателям.
Целевая доходность проекта для инвесторов (покупателей паев) – 10-11% годовых в рублях.
Организация вторичного рынка паев:
- Потенциальные покупатели паев:
- Клиенты банка (в первую очередь, крупные частные инвесторы)
- Сторонние инвесторы (частные инвесторы, фонды)
- Организация вторичного рынка способствует расширению круга потенциальных инвесторов за счет обеспечения необходимой ликвидности инвестиционных паев.
- Поддержка вторичного рынка позволяет инвесторам в любой день осуществить покупку или продажу паев в отделениях банка по установленной цене. Стоимость выкупа и продажи паев определяется банком.
- Расходы банка на поддержку вторичного рынка паев частично компенсируются за счет разницы между стоимостью выкупа и продажи паев.
Сохранение контроля над активами:
- Для сохранения контроля над активами банку необходимо в течение всего периода реализации проекта владеть долей в фонде, необходимой для блокировки решений общего собрания пайщиков (как правило, 25%)
Преимущества проекта для банка:
- Монетизация недвижимости и использование полученного капитала в рамках текущей деятельности или для финансирования инвестиционных проектов банка.
- Расширение продуктовой линейки банка:
- Для частных клиентов: предоставление клиентам доступа к новому инвестиционному инструменту с низким уровнем риска.
- Для корпоративных клиентов: выполнение функций стратегического инвестора и агента по продаже паев при реализации аналогичных проектов реструктуризации корпоративной недвижимости клиентами банка, владеющими крупными имущественными комплексами.
- Консолидация активов в сегменте недвижимости, повышение прозрачности процессов управления недвижимостью.
- Повышение эффективности управления недвижимостью за счет привлечения специализированной управляющей компании.
- Наличие работоспособных механизмов защиты прав владельцев паев (контроль спец. депозитария и ФСФР, обособление имущества фонда от имущества УК).
- Сохранение контроля над активами (общее собрание владельцев паев).
Преимущества проекта для инвесторов (покупателей паев):
- Возможность для владельцев относительно небольшого капитала инвестировать средства в качественные объекты коммерческой недвижимости.
- Получение стабильного рентного дохода в период владения паями.
- Возможность продажи паев до завершения работы фонда (в случае организации вторичного рынка банком).
- Возможность привлечения финансирования под залог паев.
- Участие в проекте специализированной независимой управляющей компании.
- Наличие работоспособных механизмов защиты прав владельцев паев (контроль спец. депозитария и ФСФР, обособление имущества фонда от имущества УК).
Общая схема реализации проекта:
Налоговые последствия формирования фонда для банка:
По налогу на прибыль:
Объекта налогообложения не возникает, так как передача имущества носит инвестиционный характер, стоимость паев для целей налогового учета признается равной остаточной стоимости вносимого имущества (НК РФ, ст. 277, п.1, пп.2; письмо Управления МНС по г. Москве от 16 декабря 2004 г. N 26-12/81335).
По НДС:
Суммы НДС, ранее принятые к вычету по приобретенному недвижимому имуществу, подлежат восстановлению пропорционально остаточной стоимости основного средства (НК РФ, ст. 170; письмо Министерства финансов РФ от 03 сентября 2008 года №03-07-11/86).
Варианты завершения проекта:
Выкуп недвижимости банком:
- Стоимость и порядок обратного выкупа недвижимости банком согласовываются на начальном этапе проекта.
Продажа объектов недвижимости сторонним покупателям:
- По запросу банка недвижимость может быть реализована сторонним покупателям по рыночной стоимости.
- Поиск покупателей и согласование условий сделки осуществляет управляющая компания.
На завершающем этапе проекта всем владельцам паев выплачивается денежная компенсация, равная стоимости паев при погашении.