Фонды недвижимости как инструмент владения недвижимостью
Управляющая компания предлагает использовать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) для владения крупными объектами недвижимости и имущественными комплексами (в том числе объектами с несколькими собственниками).
Ключевые характеристики проекта:
- Объекты недвижимости передаются в фонд, 100% паев которого владеет собственник активов. Если объектом владеет несколько собственников, паи распределяются между ними пропорционально.
- Инвестиционные паи фонда могут использоваться для привлечения финансирования каждым из пайщиков.
- Все функции по управлению объектами недвижимости передаются специализированной управляющей компании.
Активы для передачи в фонд:
По типу использования:
- Здания, сооружения и земельные участки, которые используются владельцем в рамках основной деятельности
- Объекты недвижимости, сдаваемые в аренду
По типу помещений:
- Офисы
- Торговые площади
- Складские помещения
- Производственные помещения
- Гостиницы
- Прочие объекты коммерческой недвижимости
- Имущественные комплексы (включая различные сооружения, земельные участки и т.п.)
Фонд может быть сформирован как на базе одного здания, так и для управления портфелем активов различного типа, расположенных в разных регионах РФ.
Преимущества владения недвижимостью через ЗПИФН:
- Возможность монетизации недвижимости и использования полученного капитала (каждым из собственников) в рамках основной деятельности или для снижения долговой нагрузки.
- Дополнительные возможности привлечения финансирования (для каждого из собственников): кредиты под залог паев, привлечение кредитов фондом; упрощение частичной продажи объекта (для объектов с несколькими собственниками).
- Консолидация активов в сегменте недвижимости, повышение прозрачности процессов управления недвижимостью.
- Повышение эффективности управления недвижимостью за счет привлечения специализированной управляющей компании.
- Наличие работоспособных механизмов защиты прав владельцев паев (контроль спец. депозитария и ФСФР, обособление имущества фонда от имущества управляющей компании).
- Сохранение контроля над активами и участие в принятии ключевых решений (инвестиционный комитет, механизм продажи паев через доверенное лицо для объектов с несколькими собственниками).
- Использование преимуществ особого режима налогообложения ЗПИФН (возможность реинвестирования 100% прибыли от продажи активов, отсутствие выплат по налогу на имущество)
Продажа паев фонда сторонним инвесторам:
- Паи фонда наиболее привлекательны для инвесторов при наличии регулярного рентного дохода.
- Использование ЗПИФН позволяет расширить круг потенциальных инвесторов (розничные покупатели, институциональные инвесторы).
Получение кредитов под залог паев:
- Возможность улучшения условий финансирования (по сравнению с получением кредита под залог недвижимости) за счет более высокой ликвидности паев, наличия информации о рыночной стоимости активов фонда и прозрачной структуры владения активами.
Получение кредитов под залог недвижимости, входящей в состав фонда (возможно только при создании фонда для квалифицированных инвесторов):
- Возможность улучшения условий финансирования (по сравнению с получением кредита под залог недвижимости владельцем актива) за счет участия специализированной управляющей компании в управлении недвижимостью и согласовании условий финансирования с банком.
Общая схема реализации проекта:
Привлечение финансирования: продажа паев сторонним инвесторам:
Привлечение финансирования: получение кредита под залог паев:
Привлечение финансирования: получение кредита на фонд:
Функции управляющей компании «Альбион-Финанс»:
Подготовка к реализации проекта:
- Разработка и согласование с владельцем активов организационно-правовой схемы структурирования активов в фонд
- Разработка стратегии управления недвижимостью, передаваемой в фонд
Регистрация и формирование фонда:
- Регистрация фонда в ФСФР
- Заключение договоров с регистратором, спец. депозитарием, аудитором и оценщиком
- Оформление передачи имущества в состав фонда
Организация привлечения финансирования и продажи паев (по запросу):
- Организация продажи паев сторонним инвесторам: поиск покупателей, согласование условий и оформление вторичной продажи паев сторонним инвесторам
- Организация привлечения банковских кредитов: согласование условий кредитования с банками, получение кредитов на фонд
Управление имуществом фонда:
- Выполнение полного спектра работ по управлению активами
- Поиск арендаторов для свободных площадей
- Участие в разработке и реализации мероприятий по оптимизации потребности в площадях, обеспечение наиболее эффективного использования освобождающихся площадей
Погашение паев:
- Реализация имущества на этапе завершения работы фонда: выкуп имущества первоначальным владельцем или продажа сторонним покупателям
- Выплата компенсации владельцам паев
Налоговые последствия передачи недвижимости в фонд:
Налог на прибыль:
- ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому операции с имуществом фонда не облагаются налогом на прибыль
- Владельцы паев выплачивают налог на прибыль / НДФЛ при получении текущего дохода, а также при продаже или погашении паев
НДС:
- Налоговые последствия при формировании фонда зависят от:
- Варианта первичной оплаты паев (передача имущества в оплату паев или первичная оплата паев денежными средствами с последующим выкупом имущества)
- Наличия «НДС к зачету» по объекту у первоначального владельца (юридического лица)